1เงินจองและเงินทำสัญญา
จ่ายเพื่อยืนยันการซื้อ ตามเงื่อนไขที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกัน
คู่มือซื้อ–ขายบ้านและคอนโด ฉบับเริ่มต้น
คู่มือนี้จัดทำเพื่อช่วยให้ผู้ซื้อและผู้ขายเห็นภาพรวม เข้าใจคำศัพท์ และเตรียมตัวก่อนทำธุรกรรมจริง ตั้งแต่การเตรียมเอกสาร ค่าใช้จ่าย ภาษี ไปจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์
เริ่มต้น: คุณกำลังทำอะไร?
เลือกเส้นทางที่ตรงกับคุณมากที่สุด แล้วเนื้อหาจะแสดงเฉพาะส่วนที่เกี่ยวข้อง
กำลังแสดงเนื้อหาสำหรับผู้ซื้อ
ไม่พบหัวข้อที่ตรงกับคำค้นหา
ลองใช้คำสั้นลง เช่น “ค่าโอน” “จำนอง” “เงินจอง” หรือ “ปลอดหนี้”
เส้นทางผู้ซื้อ
สรุปสำหรับผู้ซื้อ: เตรียมงบและตรวจทรัพย์
สองเรื่องที่ต้องทำให้เสร็จก่อนจ่ายเงินก้อนแรก คือ วางงบให้ครบทุกส่วน และตรวจทรัพย์ให้แน่ใจ
1. ก่อนเริ่มหาบ้าน ให้กำหนดงบประมาณจริง
ราคาบ้านไม่ใช่เงินทั้งหมดที่ผู้ซื้อต้องเตรียม ควรแบ่งงบออกเป็น 4 ส่วน
2เงินดาวน์หรือส่วนต่างวงเงินกู้
หากธนาคารให้วงเงินต่ำกว่าราคาซื้อ ผู้ซื้อต้องชำระส่วนต่างเอง
3ค่าใช้จ่ายวันโอน
เช่น ส่วนแบ่งค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าธนาคาร และค่าใช้จ่ายอื่นตามข้อตกลง
4เงินสำรองหลังรับบ้าน
เช่น ซ่อมแซม เฟอร์นิเจอร์ ค่าส่วนกลาง ค่าประกัน และค่าย้ายเข้า
ข้อควรระวังอย่าคำนวณจากคำว่า “ผ่อนต่อเดือนไหว” เพียงอย่างเดียว ต้องเหลือเงินสำรองสำหรับเหตุฉุกเฉินและค่าใช้จ่ายหลังรับบ้านด้วย
2. ตรวจสอบทรัพย์ก่อนวางเงิน
ก่อนจ่ายเงินจองหรือเงินมัดจำ ควรตรวจอย่างน้อยดังนี้
- ชื่อผู้ขายตรงกับเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือไม่
- เอกสารสิทธิเป็นโฉนด หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือเอกสารประเภทใด
- มีภาระจำนอง อายัด ข้อจำกัด หรือสิทธิของบุคคลอื่นหรือไม่
- เนื้อที่ เลขที่ดิน เลขห้อง และตำแหน่งทรัพย์ตรงกับที่เสนอขายหรือไม่
- ทางเข้าออกใช้งานได้โดยชอบหรือไม่
- บ้านมีผู้เช่า ผู้อยู่อาศัย หรือข้อพิพาทค้างอยู่หรือไม่
- คอนโดมีหนี้ค่าส่วนกลางหรือไม่
- สิ่งปลูกสร้างต่อเติมตรงกับข้อมูลและกฎหมายที่เกี่ยวข้องเพียงใด
- สภาพบ้าน ระบบไฟ น้ำ หลังคา โครงสร้าง และจุดรั่วซึมเป็นอย่างไร
ข้อควรระวังเงินจองจำนวนไม่มากก็ยังต้องมีหลักฐาน อย่าโอนเงินโดยอาศัยเพียงข้อความแชตหรือคำพูด
เส้นทางผู้ซื้อ
เส้นทางการซื้อแบบย่อ 7 ขั้นตอน
ลำดับนี้เป็นภาพรวม ระยะเวลาจริงขึ้นกับธนาคาร ผู้ขาย และสำนักงานที่ดิน
-
เลือกทรัพย์และตรวจข้อมูลเบื้องต้น
ดูทำเล ราคา สภาพทรัพย์ เอกสารสิทธิ ภาระผูกพัน และค่าใช้จ่ายหลังซื้อ
-
ตกลงราคาและเงื่อนไข
ตกลงให้ชัดว่าใครรับผิดชอบค่าโอน ภาษี ค่าจดจำนอง ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม และวันส่งมอบ
-
วางเงินจองหรือทำสัญญา
เอกสารควรระบุ:
- รายละเอียดทรัพย์
- ราคาซื้อขาย
- เงินที่ชำระแล้วและยอดคงเหลือ
- กำหนดวันโอน
- เงื่อนไขกรณีกู้ไม่ผ่าน
- ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ
- เงื่อนไขผิดสัญญาและคืนเงิน
- สิ่งของหรือเฟอร์นิเจอร์ที่รวมในการขาย
-
ยื่นกู้และประเมินราคา
กรณีกู้ธนาคาร ผู้ซื้อควรยื่นเอกสารโดยเร็ว ธนาคารจะตรวจคุณสมบัติ รายได้ เครดิต และประเมินหลักประกัน วงเงินอนุมัติอาจต่ำกว่าราคาซื้อขาย
-
ตรวจรับและเตรียมวันโอน
ตรวจสภาพบ้านอีกครั้ง บันทึกเลขมิเตอร์ ตรวจรายการของที่ตกลงกัน และขอยอดค่าใช้จ่ายโดยประมาณล่วงหน้า
-
โอนกรรมสิทธิ์
ผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือผู้รับมอบอำนาจไปยังสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ เพื่อลงนาม ชำระค่าธรรมเนียมและภาษี และรับเอกสารหลังจดทะเบียน
-
รับมอบและเปลี่ยนชื่อผู้ใช้บริการ
รับกุญแจ รีโมต บัตรเข้าออก เอกสารประกัน คู่มืออุปกรณ์ และดำเนินการเรื่องไฟฟ้า น้ำประปา นิติบุคคล และที่อยู่ตามความจำเป็น
เส้นทางผู้ซื้อ
เอกสารของผู้ซื้อ
แบ่งเป็นเอกสารสำหรับวันโอน และเอกสารสำหรับยื่นกู้
เอกสารพื้นฐานสำหรับวันโอน
- บัตรประจำตัวประชาชนฉบับจริง
- ทะเบียนบ้าน
- เอกสารเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล ถ้ามี
- ทะเบียนสมรส ใบหย่า หรือหลักฐานสถานภาพที่เกี่ยวข้อง
- หนังสือยินยอมของคู่สมรส หากเจ้าหน้าที่หรือกรณีธุรกรรมกำหนด
- หนังสือมอบอำนาจและเอกสารผู้รับมอบอำนาจ หากไม่ได้ไปด้วยตนเอง
- หลักฐานการชำระเงินตามที่ตกลง
เอกสารยื่นกู้ที่มักพบ
เอกสารจริงแตกต่างตามธนาคารและอาชีพ โดยทั่วไปอาจมี:
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน
- หนังสือรับรองเงินเดือนหรือหลักฐานรายได้
- สลิปเงินเดือน
- รายการเดินบัญชีย้อนหลัง
- เอกสารภาษี
- เอกสารกิจการสำหรับเจ้าของธุรกิจ
- สัญญาจะซื้อจะขายหรือหลักฐานการจอง
- เอกสารของทรัพย์ที่ธนาคารร้องขอ
คำแนะนำขอรายการเอกสารจากธนาคารโดยตรง เพราะพนักงานประจำ เจ้าของกิจการ ฟรีแลนซ์ และผู้มีรายได้หลายทางใช้หลักฐานไม่เหมือนกัน
เส้นทางผู้ซื้อ
ค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อควรรู้
ตัวเลขด้านล่างเป็นอัตราปกติโดยทั่วไป ยอดจริงขึ้นกับราคาประเมิน เงื่อนไข และมาตรการที่ใช้อยู่ในขณะนั้น
ค่าโอนกรรมสิทธิ์
อัตราปกติโดยทั่วไปคือ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ แต่ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันได้ว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบ หรือแบ่งคนละครึ่ง
ค่าจดจำนอง
กรณีกู้และจดจำนองกับธนาคาร อัตราปกติโดยทั่วไปคือ 1% ของวงเงินจำนอง ภายใต้เพดานและเงื่อนไขตามกฎหมาย ผู้ซื้อมักเป็นผู้รับผิดชอบ
ค่าใช้จ่ายของธนาคาร
อาจมีค่าประเมินหลักประกัน ค่าเบี้ยประกัน ค่าตรวจเอกสาร หรือค่าใช้จ่ายอื่นตามผลิตภัณฑ์สินเชื่อ ควรขอเอกสารสรุปจากธนาคารก่อนตัดสินใจ
ค่าส่วนกลางและเงินกองทุน
คอนโดหรือโครงการจัดสรรอาจมีค่าส่วนกลางค้างชำระ ค่าใช้จ่ายล่วงหน้า หรือเงินกองทุน ข้อตกลงต้องระบุว่าใครเป็นผู้ชำระและคำนวณถึงวันใด
ข้อควรระวังมาตรการลดค่าธรรมเนียมของรัฐมีช่วงเวลาและเงื่อนไขเฉพาะ อย่านำตัวเลขจากโพสต์เก่ามาใช้โดยไม่ตรวจสอบวันที่และคุณสมบัติของทรัพย์
เส้นทางผู้ซื้อ
เช็กลิสต์ผู้ซื้อ
กดติ๊กได้ ระบบจะจำสถานะไว้ในเครื่องของคุณ และล้างได้ตลอดเวลา
ก่อนลงนามสัญญา
วันโอนสำหรับผู้ซื้อ
เส้นทางผู้ขาย
สรุปสำหรับผู้ขาย: เตรียมข้อมูลก่อนประกาศขาย
ยิ่งข้อมูลทรัพย์ครบตั้งแต่ต้น ยิ่งลดปัญหาในวันตรวจบ้าน วันทำสัญญา และวันโอน
1. ข้อมูลที่ควรรวบรวมก่อนตั้งราคา
- ประเภททรัพย์และตำแหน่ง
- เนื้อที่และพื้นที่ใช้สอย
- เอกสารสิทธิ
- ชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์
- ภาระจำนองหรือข้อจำกัด
- ยอดหนี้คงเหลือกับธนาคาร
- ค่าส่วนกลางหรือภาษีที่ค้าง
- รายการเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ที่รวมในการขาย
- จุดเด่น จุดที่ต้องซ่อม และประวัติการต่อเติม
การเปิดเผยข้อมูลสำคัญตั้งแต่ต้นช่วยลดปัญหาในวันตรวจบ้าน ทำสัญญา และวันโอน
2. บ้านติดจำนองขายได้หรือไม่
ขายได้ แต่ต้องวางแผนชำระหนี้และปลดจำนองให้สัมพันธ์กับการโอน โดยทั่วไปผู้ขายควร:
- ติดต่อธนาคารเพื่อขอยอดปิดบัญชี ณ วันที่คาดว่าจะโอน
- แจ้งธนาคารล่วงหน้าเพื่อเตรียมเอกสารและเจ้าหน้าที่
- ตกลงวิธีแบ่งชำระเงินให้ชัด ว่าส่วนใดชำระธนาคารและส่วนใดจ่ายผู้ขาย
- นัดหมายการไถ่ถอนจำนองและโอนกรรมสิทธิ์ให้ต่อเนื่องกัน
ข้อควรระวังอย่ารับปากวันโอนก่อนตรวจสอบระยะเวลาดำเนินการของธนาคารเดิม
3. สิ่งที่ต้องตกลงกับผู้ซื้อให้ชัด
- ราคาซื้อขายสุทธิ
- เงินจองและเงินทำสัญญา
- วันครบกำหนดโอน
- กรณีผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน
- ผู้รับผิดชอบค่าโอน ภาษี และค่าใช้จ่ายอื่น
- สิ่งของที่ให้ไปกับบ้าน
- วันย้ายออกและวันส่งมอบ
- วิธีจัดการหนี้ธนาคารเดิม
- หนี้ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ และภาษีค้าง
- เงื่อนไขเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา
เส้นทางผู้ขาย
เส้นทางการขายแบบย่อ 6 ขั้นตอน
ลำดับนี้เป็นภาพรวม ระยะเวลาจริงขึ้นกับธนาคารทั้งสองฝั่งและสำนักงานที่ดิน
-
ตรวจเอกสารและตั้งราคา
เช็กกรรมสิทธิ์ ภาระหนี้ ราคาตลาด ราคาประเมิน และค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น
-
ตกลงราคาและรับจอง
ออกหลักฐานรับเงินทุกครั้ง ระบุรายละเอียดทรัพย์ จำนวนเงิน วันที่ และเงื่อนไขคืนหรือริบเงินอย่างชัดเจน
-
ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
สัญญาควรระบุราคาขาย ยอดชำระ กำหนดวันโอน ภาระจำนอง ค่าใช้จ่าย เงื่อนไขกู้ และการส่งมอบ
-
เตรียมเอกสารและคำนวณภาษี
ตรวจสถานภาพสมรส ระยะเวลาถือครอง ที่อยู่ตามทะเบียนบ้าน ที่มาของทรัพย์ ราคาประเมิน และเงื่อนไขที่มีผลต่อภาษี
-
ปิดจำนองและโอนกรรมสิทธิ์
กรณีมีธนาคารเกี่ยวข้อง ต้องประสานผู้ซื้อ ธนาคารผู้ซื้อ ธนาคารผู้ขาย และสำนักงานที่ดินให้ตรงกัน
-
ส่งมอบทรัพย์
เคลียร์บุคคลและทรัพย์สินส่วนตัว ส่งมอบกุญแจ เอกสาร อุปกรณ์ และบันทึกเลขมิเตอร์
เส้นทางผู้ขาย
เอกสารของผู้ขาย
เอกสารที่ใช้จริงขึ้นกับประเภททรัพย์และสถานะของเจ้าของ โดยทั่วไปควรเตรียม:
- บัตรประจำตัวประชาชนฉบับจริง
- ทะเบียนบ้าน
- โฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริง
- เอกสารเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล ถ้ามี
- ทะเบียนสมรส ใบหย่า หรือใบมรณบัตรของคู่สมรส ตามกรณี
- หนังสือยินยอมคู่สมรส หากเกี่ยวข้อง
- หนังสือมอบอำนาจ หากไม่ได้ไปด้วยตนเอง
- หนังสือรับรองยอดหนี้และเอกสารจากธนาคาร กรณีติดจำนอง
- หนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด กรณีขายห้องชุด
- เอกสารภาษีหรือเอกสารเกี่ยวกับการได้มาของทรัพย์ที่เจ้าหน้าที่ร้องขอ
คำแนะนำเอกสารสำเนาควรลงลายมือชื่อรับรองตามวัตถุประสงค์ และหนังสือมอบอำนาจต้องใช้แบบที่เหมาะกับที่ดินหรือห้องชุด
เส้นทางผู้ขาย
ภาษีและค่าใช้จ่ายหลักของผู้ขาย
อัตราด้านล่างเป็นอัตราปกติตามหลักเกณฑ์ทั่วไป ยอดจริงขึ้นกับข้อเท็จจริงของแต่ละเคส
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดามีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ณ สำนักงานที่ดิน การคำนวณไม่ได้ใช้เปอร์เซ็นต์เดียวกับราคาขาย แต่พิจารณาราคาประเมิน จำนวนปีที่ถือครอง วิธีได้มาของทรัพย์ และหลักเกณฑ์ภาษีที่เกี่ยวข้อง
ดังนั้นตัวเลขของผู้ขายแต่ละรายอาจต่างกัน แม้ขายทรัพย์ราคาเท่ากัน
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
หากการขายเข้าเกณฑ์ ภาษีธุรกิจเฉพาะใช้อัตรา 3% และมีภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของภาษีธุรกิจเฉพาะ ทำให้ภาระรวมโดยทั่วไปเท่ากับ 3.3% ของฐานที่กฎหมายกำหนด
การถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด อาจเกี่ยวข้องกับข้อยกเว้น แต่ต้องตรวจข้อเท็จจริงของแต่ละเคส ไม่ควรสรุปจากจำนวนปีเพียงอย่างเดียว
อากรแสตมป์
โดยทั่วไป อากรแสตมป์สำหรับใบรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์คิดในอัตรา 0.5% ของฐานที่กฎหมายกำหนด และมักใช้ในกรณีที่ไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายไม่เสียทั้งสองรายการพร้อมกันสำหรับฐานเดียวกันตามหลักเกณฑ์ทั่วไป
ค่าโอนกรรมสิทธิ์
อัตราปกติโดยทั่วไปคือ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ส่วนผู้ซื้อหรือผู้ขายจะจ่ายเท่าใดขึ้นกับข้อตกลง
ค่านายหน้าและค่าใช้จ่ายอื่น
หากมีนายหน้า ควรระบุอัตรา เงื่อนไขการได้รับค่าตอบแทน วันที่ชำระ และผู้รับผิดชอบค่าโฆษณาหรือค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมให้ชัดเจน
เส้นทางผู้ขาย
เช็กลิสต์ผู้ขาย
กดติ๊กได้ ระบบจะจำสถานะไว้ในเครื่องของคุณ และล้างได้ตลอดเวลา
ก่อนรับเงินจอง
วันโอนสำหรับผู้ขาย
ข้อมูลร่วม ผู้ซื้อและผู้ขาย
ค่าใช้จ่าย: ใครเป็นคนจ่าย?
ไม่มีคำตอบเดียวสำหรับทุกรายการ เพราะหลายค่าใช้จ่ายสามารถตกลงกันได้ แต่แนวทางที่มักพบคือ:
| รายการ | ผู้รับผิดชอบที่มักพบ | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ค่าโอนกรรมสิทธิ์ | แบ่งคนละครึ่ง หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง | ต้องเขียนในสัญญา |
| ค่าจดจำนอง | ผู้ซื้อ | เกิดเมื่อกู้และจดจำนอง |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ผู้ขาย | คำนวณตามข้อมูลผู้ขายและทรัพย์ |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | ผู้ขาย | เมื่อเข้าเกณฑ์ |
| อากรแสตมป์ | ผู้ขาย | โดยทั่วไปใช้เมื่อไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ |
| ค่าประเมินและค่าใช้จ่ายสินเชื่อ | ผู้ซื้อ | ตรวจอัตรากับธนาคาร |
| ค่านายหน้า | ผู้ว่าจ้างตามข้อตกลง | ควรมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร |
| ค่าส่วนกลางค้างเดิม | ผู้ขาย | ต้องเคลียร์ก่อนโอนห้องชุด |
ข้อควรระวังคำว่า “คนละครึ่ง” ต้องระบุว่าแบ่งเฉพาะค่าโอน หรือรวมภาษีและค่าใช้จ่ายอื่นด้วย เพื่อป้องกันการเข้าใจไม่ตรงกัน
ข้อมูลร่วม ผู้ซื้อและผู้ขาย
คำศัพท์ที่ควรรู้
คำที่มักได้ยินในใบจอง สัญญา และที่สำนักงานที่ดิน
- ราคาซื้อขาย
- ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกัน
- ราคาประเมินทุนทรัพย์
- มูลค่าที่หน่วยงานรัฐใช้เป็นฐานสำหรับการคำนวณบางรายการ ไม่จำเป็นต้องเท่ากับราคาตลาดหรือราคาที่ธนาคารประเมิน
- เงินจอง
- เงินยืนยันความสนใจซื้อ ต้องมีเงื่อนไขชัดเจนว่าจะคืนหรือริบเมื่อใด
- เงินมัดจำ
- เงินที่เกี่ยวข้องกับการประกันการปฏิบัติตามสัญญา ผลทางกฎหมายขึ้นกับข้อความและข้อเท็จจริงในสัญญา
- สัญญาจะซื้อจะขาย
- ข้อตกลงว่าคู่สัญญาจะไปจดทะเบียนซื้อขายในอนาคตตามเงื่อนไขที่กำหนด
- จำนอง
- การนำทรัพย์เป็นประกันหนี้ โดยกรรมสิทธิ์ยังอยู่กับเจ้าของจนกว่าจะมีการบังคับตามกฎหมาย
- ไถ่ถอนจำนอง
- การจดทะเบียนปลดภาระจำนองเมื่อชำระหนี้หรือดำเนินการตามเงื่อนไขแล้ว
- หนังสือปลอดหนี้
- เอกสารจากนิติบุคคลอาคารชุดยืนยันว่าไม่มีหนี้ค่าส่วนกลางตามที่กฎหมายและนิติบุคคลกำหนด
- วันโอน
- วันที่คู่สัญญาจดทะเบียนเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ต่อสำนักงานที่ดิน ไม่ใช่เพียงวันที่ส่งกุญแจหรือชำระเงิน
ข้อมูลร่วม ผู้ซื้อและผู้ขาย
คำถามที่พบบ่อย
คำถามที่ผู้ซื้อและผู้ขายถามมากที่สุดก่อนวางเงินและก่อนวันโอน
จ่ายเงินจองแล้วกู้ไม่ผ่าน ได้เงินคืนหรือไม่?
ขึ้นกับข้อความในใบจองและสัญญา ต้องระบุเงื่อนไขกู้ไม่ผ่าน หลักฐานที่ต้องใช้ และกำหนดเวลาคืนเงินให้ชัดก่อนจ่าย
บ้านติดจำนองขายได้หรือไม่?
ขายได้ โดยต้องประสานธนาคารเพื่อขอยอดปิดบัญชีและจัดการไถ่ถอนจำนองในวันโอนหรือวิธีที่ตกลงอย่างถูกต้อง
ผู้ซื้อและผู้ขายจำเป็นต้องไปสำนักงานที่ดินพร้อมกันหรือไม่?
โดยทั่วไปคู่สัญญาหรือผู้รับมอบอำนาจต้องดำเนินการตามขั้นตอน เจ้าหน้าที่อาจขอเอกสารเพิ่มเติมตามกรณี การมอบอำนาจต้องใช้แบบและข้อความที่ถูกต้อง
ค่าโอนต้องแบ่งคนละครึ่งเสมอหรือไม่?
ไม่เสมอ เป็นเรื่องที่คู่สัญญาตกลงกันได้ แต่ควรระบุให้ชัดในใบจองและสัญญา
ทำไมภาษีของผู้ขายแต่ละคนไม่เท่ากัน?
เพราะขึ้นกับราคาประเมิน ระยะเวลาถือครอง วิธีได้มาของทรัพย์ ทะเบียนบ้าน สถานภาพของผู้ขาย และหลักเกณฑ์ภาษีที่เกี่ยวข้อง
ซื้อบ้านเงินสดต้องตรวจเครดิตหรือยื่นกู้หรือไม่?
ไม่ต้องยื่นกู้ แต่ยังต้องตรวจกรรมสิทธิ์ ภาระผูกพัน สภาพทรัพย์ สัญญา ภาษี และวิธีชำระเงินให้ปลอดภัย
ซื้อคอนโดต้องขอหนังสือปลอดหนี้หรือไม่?
การโอนห้องชุดมีเอกสารจากนิติบุคคลอาคารชุดที่เกี่ยวข้อง ผู้ขายควรประสานนิติบุคคลล่วงหน้าและเคลียร์หนี้ตามหลักเกณฑ์
ควรตรวจบ้านเมื่อใด?
ควรตรวจก่อนทำสัญญาหรือก่อนชำระเงินก้อนสำคัญ และตรวจซ้ำก่อนวันโอนหรือวันรับมอบ
ใช้ราคาประเมินของธนาคารแทนราคาประเมินกรมที่ดินได้หรือไม่?
ไม่ใช่สิ่งเดียวกัน ราคาประเมินธนาคารใช้ประกอบการพิจารณาหลักประกัน ส่วนราคาประเมินทุนทรัพย์ของรัฐใช้กับการจดทะเบียนและการคำนวณบางรายการ
ต้องเก็บเอกสารอะไรหลังโอน?
ควรเก็บสัญญาซื้อขาย ใบเสร็จ เอกสารสินเชื่อ สำเนาเอกสารสิทธิ หลักฐานชำระเงิน รายการส่งมอบ และเอกสารที่เกี่ยวข้องทั้งหมดไว้เป็นระบบ
ข้อมูลร่วม ผู้ซื้อและผู้ขาย
ก่อนตัดสินใจ ให้ถาม 8 ข้อนี้
ถามให้ครบก่อนวางเงินหรือลงนาม ไม่ว่าคุณจะเป็นฝ่ายซื้อหรือฝ่ายขาย
- ใครคือเจ้าของกรรมสิทธิ์ตัวจริง?
- ทรัพย์มีภาระจำนอง อายัด หรือข้อพิพาทหรือไม่?
- ราคาสุดท้ายรวมและไม่รวมอะไรบ้าง?
- ใครจ่ายค่าโอน ภาษี และค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ?
- ถ้ากู้ไม่ผ่าน เงินที่จ่ายไปจะเป็นอย่างไร?
- วันโอนและวันส่งมอบเป็นวันเดียวกันหรือไม่?
- บ้านหรือห้องมีหนี้ค้างและผู้พักอาศัยอยู่หรือไม่?
- ทุกข้อตกลงสำคัญถูกเขียนไว้ในเอกสารแล้วหรือยัง?
ข้อมูลร่วม ผู้ซื้อและผู้ขาย
ต้องการให้ช่วยดูเคสเบื้องต้น
เตรียมข้อมูลต่อไปนี้เพื่อให้ประเมินได้รวดเร็วขึ้น
- คุณเป็นผู้ซื้อหรือผู้ขาย
- ประเภททรัพย์และจังหวัด
- ราคาซื้อขายโดยประมาณ
- ซื้อเงินสดหรือกู้ธนาคาร
- ทรัพย์ติดจำนองหรือไม่
- ผู้ขายถือครองมานานเท่าใด
- มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหรือไม่
- สถานะปัจจุบัน: กำลังดูบ้าน / ตกลงราคาแล้ว / จองแล้ว / กำลังกู้ / รอโอน
การประเมินเบื้องต้นช่วยให้เห็นภาพ แต่ยอดภาษี ค่าธรรมเนียม และเอกสารสุดท้ายต้องยืนยันกับหน่วยงานและผู้เกี่ยวข้องอีกครั้ง
ตรวจสอบข้อมูลล่าสุด
แหล่งข้อมูลทางการสำหรับตรวจสอบล่าสุด
ก่อนลงนามหรือชำระเงิน ควรตรวจยอดและเงื่อนไขล่าสุดจากหน่วยงานโดยตรง
- กรมที่ดิน เปิดแท็บใหม่
- กรมสรรพากร — ภาระภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ เปิดแท็บใหม่
- กรมสรรพากร — การคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์ เปิดแท็บใหม่
- แบบฟอร์มและหนังสือมอบอำนาจ กรมที่ดิน เปิดแท็บใหม่
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ
คู่มือนี้จัดทำเพื่อช่วยให้ผู้ซื้อและผู้ขายเห็นภาพรวม เข้าใจคำศัพท์ และเตรียมตัวก่อนทำธุรกรรมจริง ไม่ใช่คำปรึกษากฎหมาย ภาษี หรือสินเชื่อเฉพาะกรณี อัตราค่าธรรมเนียมและมาตรการรัฐอาจเปลี่ยนแปลง ควรตรวจสอบยอดจริงกับสำนักงานที่ดิน ธนาคาร กรมสรรพากร หรือนักวิชาชีพก่อนลงนามหรือชำระเงิน